Hvordan til at stole på udvikleren, når alt er så ustabil?

Tegn på pålideligheden af udvikleren

Spørgsmålet om, hvad udvikleren kan have tillid til, var altid vigtigt. Men i den periode af finansiel ustabilitet risikerer stige betydeligt, og derfor køber inden der træffes en endelig beslutning, er det nødvendigt at være særligt forsigtige.

Natalia Solomon, administrerende direktør for MIC-Real Estate (GC CIS) indeholder følgende funktioner til en stærk udvikler:

1. Tilstedeværelsen af objekter afleveret lejligheder, der allerede er blevet udarbejdet i ejendommen;
2. Mangel på frosne byggeprojekter;
3. Aktiviteten af en arbejdsproces på stedet for det valgte objekt søgning;
4. Oplysninger i medierne og på internettet (inklusive anmeldelser) - altid skriver om problemerne;
5. Oplysninger på webstedet for voldgiftsretten;
6. Lejligheder til salg i overensstemmelse med den føderale lov 214.

Leonard Blinov, marketing direktør UrbanGroup Det finder vigtigt for omdømmet af bygherren, samt hvordan virksomheden overholder de angivne satser for byggeriet. "Lejligheden er værd at købe fra bygherren med et godt omdømme og opbygning af beredskab huse ikke mindre end 30%. Du skal også købe ejendom kun i boligkomplekser, hvis gennemførelse er ved 214 FZ, der bedst beskytter køberen.

Tilstedeværelsen af flere projekter, herunder mindst én afsluttet, og en i den modne fase af bygningen for at se tempoet i byggeriet. Oplysninger om, hvordan han overvandt den 2008-krisen år. Det er ønskeligt, at virksomheden havde mindst 3 år", - sagde eksperten.

Den særlige betydning af den anseelse, bygherre og understreger Vitaly Bahvalov, chef for marketing og reklame koncernen SU 22. Ifølge ham, intet er for køberen i sådan et kraftfuldt argument, at virksomheden opfyldte i gang alle sine tidligere forpligtelser i tid til at afslutte faciliteterne - herunder krisen i 2008-2009. "Folk kan ringe ind til byggepladsen og se alt med dine egne øjne - som regel derefter halvdelen af spørgsmålet forsvinder."

Alex Shmona CEO portal på vej ejendommen. su siger, at åbenhed bygherren, at hans villighed tale med pressen - et godt tegn. Ifølge eksperter, den potentielle køber kan promonitorit PR aktivitet krævede virksomheden: at studere kommentarerne fra sine eksperter i medierne, aktiviteten af talere og præsentationer mv "Hvis en virksomhed kommunikerer åbent med medierne, indleder diskussion af deres projekter - oftest det betyder, at de er overbeviste nok i deres evner. Du må ikke forveksle en PR-aktivitet af virksomheder med den omtale af sine nøgletal, baseret på de skandaløse udtalelser mv Praksis viser, at den stil for at drive forretning i disse respektive spillere, som negativt påvirker udførelsen af sine forpligtelser over for kunderne", - siger Mr. Shmona.

byggeri lån

Ifølge oplevelsen af 2008-2009, er mange udviklere brændes, fordi alt for afhængige af lånefinansiering. Markedet har været stigende, købte alt op - og meget ofte ikke for deres egen bolig, og med henblik på videresalg. Jeg opretter et projekt, og selv når vores relativt høje udvikling og civilisation markedet, blev konsulenter ansat på det ikke altid. Ofte om eventuelle markedsføring begreber og analytiske uddybning af spørgsmålet, udviklerne mente, at og så vil komme ned - markedet vil absorbere noget volumen. Endvidere på en eller anden måde lykkedes udvikleren at åbne en kassekredit, og alt var fint - så længe krisen banker, på den ene side, ikke var i stand til at fortsætte med at finansiere, og forbrugerne har lært at tælle penge og begyndte at omhyggeligt at vælge, hvad de skal købe. Og problemet med pant del af køberne straks afskåret.

Betyder det, at vi skal være særlig forsigtig, når de køber lejligheder til de udviklere, der bygger mest på lånte penge? Og om køberen kan indhente oplysninger om den finansielle og kreditpolitik i selskabet?

Leonard Blinov mener, at risikoen for køberen, så bygherren bygger på de lånte midler, der ikke er direkte forbundet. "Hvis der er en god solid projektfinansiering bank, og det vil fortsætte, er det et stort plus. Men tilstedeværelsen af værftets egne midler er også vigtigt - det er en stor risiko, så vil forsøge at opfylde deres forpligtelser, selv i vanskelige situationer. En del af de oplysninger kan fås fra projektet erklæring "- sagde eksperten.

Natalia Solomon enig i, at likviditetskrise af 2008 viste, at tilstedeværelsen af enorme risiko fra udviklere, der overtræder det grundlæggende princip om bæredygtighed i virksomheden: det rette forhold mellem gæld og egenkapital.

Men ifølge eksperten, pålidelige oplysninger til køber stort set kun tilgængelig, hvis bygherren ikke vært offentliggøre deres regnskaber.

Vitaly Bahvalov siger også, at køberen er usandsynligt, at være i stand til at få oplysninger fra bygherren om, hvad penge han bygger. Men for at bedømme, hvor pålidelig udvikleren, er det muligt ikke kun af, hvordan kompetent finanspolitik det er, men også for eksempel til hvad kapaciteter det har. "Vores firma kan pohvastsya det faktum, at vi er ved at opbygge på egen hånd, uden inddragelse af entreprenører. Ikke alle virksomheder har sådan en imponerende produktion og teknisk base, som vi har. For mange mennesker er dette et vigtigt argument er imidlertid bedst for selv siger vores omdømme og historie af objekter - deres levering til tiden. Og hvordan gør vi bygger - for køberen dette er det andet spørgsmål, "- siger Vitaly Bahvalov.

Aleksey Shmonov mener også, at oplysninger om finansieringen af køberen ingen vil åbne. Men han er enig med Vitali Bahvalova opfattelse, at indikationen for køberen er ikke kun forholdet mellem gæld og egenkapital, hvilket er næsten umuligt at finde, men produktionskapaciteten, virksomheden besidder.

Men lånefinansiering, ifølge nogle eksperter, har sine fordele. Så, Sergei Liadov, en talsmand for investering og udvikling selskab "City-XXI århundrede" siger, at muligheden for udvikleren adgang til kredit ressourcer af banker er en vigtig fordel ikke kun for virksomheden selv, men også for sine kunder. I dette tilfælde er den manglende gennemførelse af bygge risici reduceres.

Det er, hvad Mr. Lyadov fortalte om oplevelsen af hans virksomheds samarbejde med banker i en vanskelig periode med krise tidligere år: "Krisen i 2008-2009. primært påvirket udviklere, der var aggressiv investeringspolitik ved at tiltrække et stort antal lån. Imidlertid har vores firma levet op til en konservativ fremgangsmåde, og det tillod os at holde en balance mellem egenkapital og gæld. Virksomheden perfekt opfyldt sine finansielle forpligtelser over for Sberbank i den mest vanskelige økonomiske periode. Og det har givet os mulighed i april 2010 for at lukke en kreditlinje på 60 mio. Dollar, og en lidt tidligere i marts 2010 for at få et nyt lån fra banken i mængden af 1,1 mia. Rubler. Sberbank er vores konstante partner i udviklingsprojekter, herunder udvikling af et omfattende program af Strogino distriktet, og for os som virksomhed-builder er meget vigtig og værdifuld, indtil videre i samarbejdet fortsætter, er ikke kompliceret af ydre omstændigheder. "

råd til køber

Sergei Liadov gav følgende råd til kunderne om, hvordan alle de samme at vælge en pålidelig bygherre.

"Kriterierne for definitionen af foranstaltninger til sikring selskabet henviser, først og fremmest, indgået med bygherren kapitalandele aftale (PO'er) med staten registrering af transaktionen i Rosreestra. For det andet afdragsbetalingsordningen, hvor det er muligt. For at minimere risikoen bør omfatte køb af konstruktionen så meget som muligt på et senere tidspunkt i byggeriet. Men i dette tilfælde, at købsprisen vil normalt være højere, men en betaling for risikoreduktion. Det er vigtigt at lave aftaler med udviklere har en positiv forretning omdømme og portefølje af beståede projekter af lignende konstruktion. Obligatorisk kontrol af titel dokumenter for jorden og lade dokumentation til byggeri. Reducer risikoen for og engagement i forhandlingerne med den dokumentation udvikler og verifikation af kvalificerede advokater, der specialiserer sig i sådanne tilfælde, "- sagde eksperten.

Stemningen af køberne og den videre udvikling af markedet

Det er kendt, at under krisen efterspørgslen fra det primære marked næsten helt skiftede til side "af den sekundære." I dag, med de øgede negative tendenser i økonomien, om aktiviteten af købere er faldet på det primære marked, så du kan bedømme ændringen i forbrugertillid i branchen på det negative? Dette er, hvad vi spurgte vores eksperter.

Vitaly Bahvalov sagde, at deres virksomhed ikke overholdes fald i efterspørgslen efter lejligheder i bygninger under opførelse. Tværtimod, ifølge eksperter, i slutningen af sommeren var der et boom i efterspørgslen.

Sergei Liadov siger, at voksede markant i august, interesse i de genstande af det primære marked, indspillet selskabet en tre gange stigning i efterspørgslen. "I september faldt en anelse, men lå stadig på et højt niveau. Den største efterspørgsel er i øjeblikket bruges af de genstande af økonomi og komfort klasse. Reduktion af mængden af nybyggeri er ikke observeret. , Den tidligere niveau af udbuddet på grund af tilgang af nye projekter og nye mængder i de igangværende projekter", - sagde eksperten.

Natalia Solomon enig i, at efterspørgslen efter lejligheder i nye huse vokser støt. "Det vigtigste kriterium for at afgøre, om at købe - pris. Strategi udviklere, hvor markedet kastet små partier af lejligheder i bygningen spændende og godt understøtter aktiviteten af købere, "- sagde eksperten.

Leonard Blinov siger, at det er nødvendigt at forstå, at forskellen i priserne på primære og sekundære marked kan nå op på 30-40%. "Derfor er en der er mere udsatte, betaler en lavere pris. Selvom den juridiske renhed af transaktionen på det sekundære marked - ikke sådan en enkel sag, og det bør kontrolleres doskanalno "- sagde eksperten.

Således krisen i 2008-2009 lavet et mere forsigtige, ikke kun udviklere, men også købere. Hvis udviklere har revideret deres finansielle og ledelsespolitik, køberne blev mere forsigtige valg af bygherren, være mere opmærksomme på dens pålidelighed og evne til at opfylde sine forpligtelser, ikke kun under gunstige økonomiske forhold, men også i tider med finansiel uro. den høje aktivitet på markedet for boliger under opførelse, selv i det øjeblik, hvor Imidlertid øget negativ udvikling i økonomien tyder på, at troværdigheden af køberne er stor nok, og deres humør er generelt optimistisk.

Portal Move.su ønsker dig ikke til at tage fejl med et valg!