Tildeling af lejligheder i den nye bygning - hvad er det? Fordele og ulemper ved erhvervelse af nye boliger i henhold til kontrakten af opgaven

En af de mest populære metoder til at investere i markedet for fast ejendom - den tildeling af lejligheder i nye bygninger. Hvad er det - forstår ikke alle, og ofte en nybegynder ikke ønsker at rode med det. Ifølge statistikker, er næsten en femtedel af alle huse under opførelse sælges under denne ordning. Hvad er de vigtigste fordele og ulemper ved disse transaktioner? Hvad køberen er i fare?

Tildeling af lejligheder i nye bygninger: hvad er det?

Opgave - en kontrakt om overdragelse af ejendomsret til en tredjepart. Transaktionen er muligt indtil datoen for statens kommission, hvor adkomstdokumenter til lokalerne i en bygning endnu ikke eksisterer. En investor, der har købt et hus i en ny bygning på et byggefirma overfører sine rettigheder til ejendom andre fysiske personer for et gebyr. Typisk investoren modtager transaktionen fra 10 til 90% afkast på den investerede penge i nye bygninger. Ny deltager i fælles konstruktion også overdraget de rettigheder og forpligtelser, før bygherren.

Tildelingen af ejendomsretten til en lejlighed i ny bygning kan udføres på to måder:

• Ifølge aftalen kontrol (sælger tilbagebetaler gæld til udvikleren og købers midler, kan transaktionen udføres flere gange med et aspekt af fast ejendom);
• Under en foreløbig kontrakt (ikke omfattet af statens registrering, fastslår højre for sælger og køber til at gennemføre transaktionen i fremtiden).

Udbetalingen sker efter gensidig aftale.

Hvordan til at sælge en lejlighed i bygningen på opgaven: Phases

Kontrakt opgave går gennem fire forarbejdningstrin:

1. Kontrol af dokumentation udvikler:

• virksomhedens charter;
• Memorandum of Association;
• certifikat statslige registreringsprocedure og registreret i Forbundsrepublikken Tax Service;
• tillader til byggeri;
• erklæring projekt;
• dokumenter, der bekræfter finansiering.

2. Sælgeren informerer om den har til hensigt at sælge ejendommen til udvikleren, og så skal indhente samtykke fra ham skriftligt, samt dokumenter, der bekræfter fraværet af finansielle forpligtelser over for firmaet. kræver også en notarized samtykke fra ægtefælle til at sælge ejendom, opløsning af et kreditinstitut (hvis boliger købt på realkreditlån), et uddrag fra registret til et levende rum. Køber skal indhente notarized samtykke fra ægtefælle og tage til banken og realkreditlån kontrakt om levering af boliglån (med et realkreditlån).

3. Oprethold en overdragelse selve aftalen. Gør det muligt at få bygherren i fast ejendom kontor eller en advokat.

4. Der er en overførsel af statslige registrering af kontrakten i divisionen Rosreestra.

Det er muligt, tildeling af realkreditlån

Den nuværende russiske lovgivning fastsætter, at tildelingen af pant og lejligheder i en ny bygning muligt. Til dette formål sælger nødt til at indhente skriftligt samtykke fra kreditinstituttet, da det overfører sine finansielle forpligtelser til køberen fuldt ud. Således køberen accepterer at overholde alle betingelser i låneaftalen. På dette tidspunkt, skal du omhyggeligt undersøge kontrakten af realkreditlån, som banken har ret til at foretage ændringer på din egen.

skatter

Ifølge skattelovgivningen, efter opgaven er sket i et højhus, en skat på 13% skal betales af sælger. Fradraget er lavet ud fra mængden af profit - forskellen mellem provenuet og den oprindelige boligudgifter. Med henblik herpå skal sælgeren forelægge Institut for Skat Inspektion erklæring i form 3NDFL.

For eksempel, hvis lejligheden er købt for 1000000, og sælges i henhold til aftalen om overførsel af 2000000, vil mængden af skattefradraget beløbe sig til 130.000.

Hvis køber ønsker at få et skattefradrag for køb af fast ejendom, skal han bede sælgeren en kvittering for betaling af skatter.

Godbidder

Både sælger og køber fordel efter opgaven er lavet i lejlighedskomplekset. Hvad er disse fordele?

Sælgeren får overskud fra salget. Endvidere kan dens størrelse være væsentligt mere end det oprindeligt investerede.

Fordele for kunden:

• Lave omkostninger i sammenligning med en klar boliger.
• Muligheden for individuel planlægning.
• Købt lovligt ren lejlighed.

ulemper

På trods af, at overdragelse af rettigheder til lejligheden i en ny bygning - en af de mest populære tilbud i markedet for fast ejendom, er det stadig risikabelt. Blandt de største risici ved frigivelse:

• Den konkurs byggefirma.
• Annullering af opgaven aftale.
• Dual salg.
• Sælger ikke anmelde udvikleren af opgaven.

Vi betragter nu disse punkter nærmere.

byggefirma konkurs

I perioden, regnes fra det øjeblik, staten registrering af PO til underskrivelsen af dokumentet om overdragelsen af huset i drift, kan renter indehavere overdrage deres rettigheder til ejendommen. Den væsentligste årsag til opgaven er en overtrædelse af udvikleren af kvalitetsstandarder og den gentagne udsættelse af byggeriet. Typisk er disse omstændigheder skyldes konkurs udvikleren af den planlagte.

Efter de indledende indehavere renter vil give retten til en bolig i den nye bygning, vil ansvaret før det nye medlem af producentorganisationer bæres udelukkende udvikler. Hvis udvikleren overtræder producentorganisationerne og ikke opfylde sine forpligtelser, opsigelse af kontrakten af opgaven er ikke mulig. Ny interesse indehavere kommer retssager allerede direkte med bygherren.

De første deltagere i konstruktionen kan være ansvarlig for bygherren af kontrakten, når han tager mod kaution. Tilbud med garanti er ekstremt sjældne.

Annullering af opgaven aftale

Tildeling til at købe en lejlighed i en ny bygning må ikke være i modstrid med normerne for den eksisterende lovgivning og kontrakten på deltagelse i den fælles konstruktion. Overdragelse aftale kan anerkendes som ugyldig i følgende situationer:

• Indledende interesse indehavere undladt at overholde de finansielle forpligtelser over for bygherren og banken.
• Ingen skriftlige samtykke blev opnået fra byggefirmaet.
• Vi har modtaget en skriftlig tilladelse fra banken, hvis boliger er købt med bistand fra kredit.

Ved tilstedeværelse af mindst en af de ovennævnte punkter i kontrakten af opgaven er ugyldig. I henhold til artikel 390 i den borgerlige lovbog, at ansvaret for indgåelse af en ugyldig kontrakt falder helt af den oprindelige deltager DDU. Han er forpligtet til at betale pengene overført til ham, og til at betale renter og refundere snydt ejendomsselskaber tab.

Dual salg

I 2011 blev en resolution vedtaget i henhold til hvilken alle producentorganisationer er underlagt obligatoriske statslige registrering. Desværre er den russiske lovgivning på området for participatorisk konstruktion er langt fra perfekt. Især er der en risiko for dobbelt salg ved tildelingen af lejligheder i bygninger under opførelse.

I praksis ofte er der tilfælde, hvor skruppelløse sælgere indgået aftale med overdragelse af flere kunder på samme tid. Dette sker, fordi er foreløbige kontrakter for salg, hvis registrering Rosreestra er ikke en forudsætning. Ejerskab juridisk anerkendt for erhververen, der først underskrevet en kontrakt med sælgeren. Overfør penge til sælger bør kun efter at staten registrering af PO.

Sælgeren har ikke anmeldt udvikleren

Sælgeren skal indhente skriftlig tilladelse fra bygherren til at sælge lejligheden. Ellers vil de nye renter indehavere lider tab i forbindelse med denne risiko, herunder den manglende evne til at komme sig tabene builder op til aflysning af producentorganisationer.

For eksempel, hvis de nye interesse indehavere i domstolene vil gendanne med opførelsen af en straf for forsinkelsen i at sætte i drift, vil den blive afvist.

Bestride kontrakt i retten

Ved afgørelse af Retten i fysiske og juridiske personer kan anses for insolvent eller konkurs. I dette tilfælde er alle transaktioner med tilknytning til spørgsmålet om køb og erhvervelse af fast ejendom anerkendt tomrum i to tilfælde:

• Når købsaftalen er angivet med vilje underspillet pris.
• Transaktionen blev gennemført i mindre end 12 måneder før starten på forsøget på konkurs.

I domstolenes praksis, der er tilfælde, hvor de samme lokaler er solgt på kontrakt tildeling flere gange. Efterfølgende opførelsen af en ny deltager betaler for den købte ejendom. Indledende interesse indehavere lancerer processen med konkurs, og transaktionen ophæves. Således er de nye aktionærer er ikke kun uden den eftertragtede boliger, men uden de penge brugt på lejligheden.

Enkelt center opgave

I St. Petersborg og Leningrad-regionen er der en specialiseret agentur - United Center opgaven. Lejligheder i bygningen mere attraktiv for potentielle købere, i stedet for helårsboliger. Hertil kommer, at opgaven - en temmelig kompliceret og tidskrævende proces, der kræver nøje kendskab til lovgivningen.

Centrets specialister har stor erfaring i transaktioner af overdragelse kontrakter. Bureauet har også sin egen database over gennemprøvede egenskaber, der næsten garanterer den juridiske renhed af transaktioner.

En af de mest risikable, men den mest tilgængelige form for erhvervelse af fast ejendom - tildeling af lejligheder i nye bygninger. Hvilken slags deal? Under en opgave refererer til overførsel af registrering af ejendomsret fra deltageren delt konstruktion til en tredjepart. Denne type transaktion har ubestridelige fordele, men mange ulemper. For at undgå problemer med fast ejendom i fremtiden, bør overlade transaktion støtte af kvalificerede jurister. I Rusland er der kun én særorganisation med ansvar for sådanne anliggender - United Center Opgaver.