Komparativ tilgang. Metoder til fastsættelse af værdien af fast ejendom

I verden praksis på området for fast ejendom vurdering arbejde anvendt tre metoder:

• komparativ eller marked;
• dyre;
• rentable.

Valget af metode afhænger af formålet med evalueringen og den reelle situation, som har udviklet sig omkring en bestemt type af fast ejendom. Imidlertid er den mest pålidelige metode stadig betragtes som en komparativ tilgang ved fastsættelsen af den vurderede værdi.

Grundlæggende principper for sammenlignende evaluering

Sammenlignende metode - et sæt af teknikker til at bestemme markedsværdien af ejendommen. Anslået ejendom i forhold til lignende genstande.

Grundlaget for vurderingen er baseret på følgende principper:

• Udbud og efterspørgsel. Disse to indikatorer er uadskilleligt forbundet, et begrænset antal forslag rejser et specifikt behov, og omvendt, jo flere tilbud, jo mindre efterspørgsel.
• Udskiftning. Hverken køberen ikke betaler en højere pris, hvis ejendommen med lignende egenskaber mindre værd.

Begrebet markedsværdi er næsten identisk med begrebet ligevægt pris. Ligevægten prisen - er et sæt af kvantitative karakteristika og prisfastsættelse faktorer, der bestemmer udbud og efterspørgsel for projektet, som sammenlignes.

De vigtigste kriterier for udvælgelse af sammenlignelige til at bestemme værdien af fast ejendom

Elementer, der tages i betragtning i den sammenlignende analyse, et stort antal, og deres kombination er næsten lig med uendelig. Derfor når man analyserer begrænset til et bestemt antal faktorer, der har en direkte indvirkning på prisfastsættelsen.

sammenligne elementer. som en ret

Enhver behæftelse eller trældom føre til et fald i prisen på den estimerede objekt. Det vil sige, enhver begrænsning af ejendomsretten - er at sænke priserne. Hvis objektet er estimeret i sammenligning med sammenlignelige objekter har ikke ulemperne, prisen, tværtimod, øger.

Om tilgængelighed af jord servitutter - er ikke den eneste step-down faktor. I er meget vigtigt at vurdere værdi, overfører ejerskab af jorden eller ret til leasing, permanent brug. De sidste to regler gælder for at sænke faktorer. Det er meget vigtigt, om jorden har visse begrænsninger for yderligere at beskæftige sig med det.

salgsbetingelser

Sådanne betingelser tages i betragtning, hvis den evaluerede objekt virkelig har de særlige kendetegn for salget.

Til sænkning faktorer omfatter konkurs, det vil sige, at sælgeren i en fart foretage et køb og salg transaktion, da en eksponeringstid på ejendomsmarkedet objektet er helt sikkert reduceret i forhold til lignende genstande.

Vurderingen af betydelig indflydelse og relaterede kommunikation, partnerskaber, men at vurdere disse risici er vanskelig.

Hvis køberen og sælgeren er relateret leasing relationer, og er planlagt til at indgå købsaftalen mellem dem, med henblik på at spare på skattebetalinger, selvfølgelig, vil de anslåede omkostninger være lav. Motivation i dette tilfælde, en - som parterne i transaktionen er forbundet med andre ikke-markedsmæssige relationer, derfor sælger faktisk låner til køberen. En sådan situation, hvis transaktionen vil være på vilkårene for optionen.

For at øge den vurderede værdi af fast ejendom kan bringe udsigten til at modtage statstilskud til udvikling af infrastrukturen. Størrelsen af den påståede præferentielle udlån bestemmes ud fra forskellen mellem subsidieret og markedet udlån.

markedsforhold

Til minussiden kan bruges, hvis der er en væsentlig forskel mellem markedsprisen for tilsvarende ejendomme og ekspert.

Ændring af funktionaliteten kan også tages i betragtning ved vurderingen af, da indvirkningen på udbud og efterspørgsel.

Site placering ejendom

Fysiske faktorer (for jord)

Sammenlignende metode ved vurdering jord indebærer indsamling karakteristika af objektet ejendom:

• størrelse;
• form;
• geologi;
• topografi;
• niveau af beredskab, der er, uanset om ryddet jord vegetation, uanset om uregelmæssighederne er elimineret;
• kvalitetsindikatorer for jord.

Det mest bemærkelsesværdige er tilstedeværelsen eller fraværet af bakker eller skråninger, klippeformationer eller grøfter. Betydeligt, nogle bæreevne af jorden, dens styrke, tilstedeværelsen af grundvand. Det er meget vigtigt, hvis der er oplysninger om den mulige forekomst af mineraler. Hvis oplysningerne bekræftes, vil landet være forpligtet til at have en byrde i fremtiden.

Generelle egenskaber af objektet, der skal evalueres

Marked sammenligning tilgang - studiet af de egenskaber, der øger omkostningerne til faciliteter. Disse omfatter:

• størrelsen af en bygning eller lokaler;
• Højhuse;
• og tilstedeværelsen område af hjælpefaciliteter;
• loftshøjde.

Vigtigt er det materiale, som byggede bygningen, mere moderne og mere pålidelig den er, desto højere er værdien af ejendommen. Sidst men ikke mindst omkostninger og det generelle udseende af bygningen, tilstedeværelsen af reparation og nem indtastning. Hvis indgangen fra værftet, vil det være et step-down faktor.

Manglende vedligeholdelse - det er en anledning til at ændre vurderingsrapporten. Denne beregning er foretaget på værdien af omkostningerne ved reparation eller restaurering arbejde, under hensyntagen til de fordele, der er afledt af investeringer metoder ved konstruktion eller reparation.

økonomiske kræfter

Sammenlignende tilgang i fast ejendom - det er under hensyntagen til mulige besparelser i energiressourcer under drift. Den konstante stigning i udgifterne til forsyningsvirksomheder gør folk tænker konstant om besparelse og anvendelse af alternative energikilder.

Især denne faktor er vigtig, hvis objektet er erhvervet for yderligere lejemål. Jo større forholdet mellem indkomst og udgifter, som vil blive anvendt til drift af bygningen eller rummet, jo mindre størrelse af afkastet af kapitalen i nettoindtægter fra udlejning af fast ejendom.

Denne kategori gælder for at måle tilstedeværelsen eller fraværet af målere, om der skal minimere varmetab arrangementer afholdes.

andre indikatorer

Evaluering indebærer overvejelse af tilstedeværelsen eller fraværet af elementer af tjenesten. Den enkleste eksempel - hvis der er en elevator i huset eller ej. Tilstedeværelsen af en fuldstændig eller delvis mangel på kommunikation, den mere forbundet til det lokale system. Hvis der er for mange mangler, er korrektionen bæres nedad. Vurdering af fast ejendom holdes stadig til en række forskellige indikatorer.

Etaperne i afviklingen

Alle beregninger er baseret på en komparativ tilgang af open source oplysninger om udført for nylig med en lignende transaktioner fast ejendom.

evaluering trin:

1. En undersøgelse af lignende forslag i den specifikke fast ejendom segment, identificere sammenlignelige, der blev solgt for nylig.
2. De indsamlede oplysninger analyseres individuelt og hver sætning sammenlignes med den estimerede fast ejendom.
3. Isolation prissætning egenskaber, ændringer af evalueringsrapporten.

Afstemning af justerede priser og estimering af den endelige værdi af den komparative tilgang.

Fordele komparativ tilgang

Først og fremmest den metode gør det muligt at afspejle den mening kun af typiske købere og sælgere.

Værdiansættelse er afspejlet i de nuværende priser, idet der tages hensyn til ændringer i de finansielle forhold, og endda inflation. Evaluering er altid statisk jordforbindelse.

For at evaluere den konkrete ejendom, er det ikke nødvendigt at lære alt af markedet for fast ejendom, men kun lignende genstande. Teknikken er meget enkel, med pålidelige resultater.

... og ulemper

• Det er ganske vanskeligt at fastslå den faktiske pris.
• Komplet afhængighed af aktivitet og stabilitet på fast ejendom.
• Kompleksiteten af harmoniseringen af data, hvor lignende genstande varierer meget med hensyn til salg.

Som konklusion

Essensen af den sammenlignende metode i evalueringen af fast ejendom forstå både køber og sælger. Teknikken gør det muligt for parterne at udforske markedet for fast ejendom, og sørg for, at de ikke går tabt. Vurderingen kan være baseret på allerede gennemførte transaktioner eller tilbyder andre sælgere. Under alle omstændigheder, sammenligningsmetodens - en systematisering og sammenligning af data for lignende egenskaber. Den vigtigste ting, at udvælgelsen af lignende til sammenligning tog hensyn til de særlige eller usædvanlige faktorer, såsom truslen om sikkerhedsstillelse beslaglæggelse, ændringer i love og regler på lokalt plan, eller manglende overholdelse af låneaftalen, tilstedeværelsen af elementer af tvang.